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科學理財

限購令下房租3個月漲1次 白領稱搬家搬出經驗

上海房屋租賃市場春節后持續升溫,統計數據顯示,上海此輪房租普漲的比例在5%~10%之間,部分高價樓盤、軌交樓盤的漲幅甚至在15%~30%之間。
理財一周報記者采訪了多位房東及房客。對租金上漲,一些房東認為,“租金不漲已經保障不了投資者的基本回報”;而租房客的應對辦法則是“房租高于區域平均水平就搬家”。

  調查發現,許多房東已經有幾年沒有大幅提高租金。專家認為,現階段房租上漲,是房東在通脹壓力下的選擇。去年10月以來的三次加息,也提高了一些業主的持有成本,提高租金成為轉嫁成本的一個途徑。這些因素,在春節后,這個租賃續約加價的傳統時間節點同時體現出來。

  同時,上海的房屋租售比一直偏低,此次房租上漲,也可視作對過低的租售比的修正。業內人士預計,“全市租金年內將有20%左右的上浮空間。”

  上海軌交附近租金漲幅達15%~30%, 房東稱“三年沒漲租,這次漲26%屬正常”

  “包租公”馬驍:漲租后租金回報率才1.95%,房產投資總要跑贏存款利率;“包租婆”王林:物價不停地漲, 去年沒漲租金,今年再不漲真的吃不消

  理財一周報記者/曹怡婷

  上海中原地產七寶分行經理雷家榮最近接到了不少房東的電話。“大部分人告訴我打算漲租金,還有一些是詢問該不該漲價的,剩下的是詢問怎么和房客談漲價的。”雷家榮對記者說。

  據雷家榮透露,七寶區域內不少樓盤的租賃價格在年后迅速走高,幅度大多在8%~10%之間,“以萬科城市花園為例,50平方米左右的復式房源年前租價大多在2300元/月,年后提升到了2500元-2700元/月不等。”雷經理表示,“像萬科城市花園復式房這樣類似于單身公寓的房源,由于實際的使用面積大,房型又比較符合年輕人口味,一直比較受租客歡迎,因而租金漲勢更為明顯。”

  這并非七寶地區的特例。記者從浦東、徐匯、寶山等多家中介門店了解到,節后的上海租賃市場持續增溫,房東臨時加價的情況十分常見。多家二手中介統計數據顯示,上海此輪房租普漲的比例在5%~10%之間,部分高價樓盤、軌交樓盤的漲幅甚至在15%~30%之間。

  “已經三年多沒給房客加租金了”

  馬驍做房東已有七八個年頭了,可謂是資深級的“包租公”。他告訴記者,自己也有過“左手買進、右手賣出”來賺差價的經歷,但在比較權衡之下,還是選擇做長線投資而非短線炒賣。

  目前馬驍共有兩套房子正在出租:一套是位于閘北區恒基不夜城的兩房,面積是98平方米,租金每月4200元;另一套是位于西康路1288弄的光明城市公寓,是150平方米的三房,租金每月7500元。

  與其他人不同的是,馬驍購房的時間較早,手頭放租的幾套房子早已還清了貸款,相對而言負擔較小。對他來說,出租房產屬于純粹的投資行為,“只要放著有增值就好。”此外,由于他還投資了幾處商鋪,且回報率較為可觀,對出租的兩套住宅房源就自然沒花多少心思。

  然而,一向對出租房不怎么“上心”的馬驍最近也打算給房客加租金了,“年后我發現自己居住的小區房租上漲驚人,這才發現自己已經三年多沒給房客加租金了。”

  在馬驍自住的小區——卓悅居,90平方米左右、6000元月租的兩房在年初時還有一大把,可過年之后同戶型的房源,租金大多漲到了7000元/月,定價最高的甚至超過8000元/月。也就是說,小區里租賃房源年后租金的漲幅在15%~30%之間。卓悅居位于上海市閘北區,在上海火車站附近,有軌交1號、3號、4號線經過。

  “恒基不夜城和光明城市這兩套房子的租約在3月份就要到期了,我已經通知房客續約時要加租。”馬驍對記者說,“西康路的三房因為三年沒調整過租金,這次打算加到9500元/月(漲幅達26.67%),閘北的那套準備提到5000元/月(漲幅達19%)。”

  據記者了解,位于西康路1288弄的光明城市附近有軌交7號線經過。而恒基不夜城則位于上海火車站附近。

  盡管租住在光明城市公寓的房客聽說一下子要提價2000元時,表示很驚訝,但據馬驍透露,房客并沒打算退租。“光明城市的房子現在兩居的每月租價都超過了7000元,四居還有12000元的,150平方米的三居9500元/月并不奇怪,何況前幾年都沒漲過租金。”馬驍說。

  馬驍對記者表示, 租金一下子漲了2000元看似很多,但其實投資回報“并沒有高得離譜”。以光明城市的房子為例,馬驍購入時該房源的總價是180萬元,但在經歷了房價的幾番瘋漲之后,該套房的市值現在已達到了600萬元。如果以180萬元的購房款和7500元的月租來計算,該房的租金回報率在5%,而以市值計算的話,回報率僅為1.5%;房租調整為9500元/月之后,按照市值計算,也只有1.9%。“對一般長線投資來說,3%是考慮投資的基準線,如果再不加租的話,就沒有投資價值了,我總要跑贏存款利率吧。”馬驍如是說。

  漢宇地產寶山店分行經理周剛對記者介紹說,近幾年來二手房租賃價格始終較為平穩,“與房價飆漲不同的是,租金價格幾乎沒有過大的波動,因而年后不少區域內租賃金額的大規模上漲也有補償性因素存在。”

  周剛預計,近期租賃市場的走熱將會持續一段時間,“目前看來租金上漲會是一個長期過程,至少會持續三四個月。”

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